Квартиры в Минске: рынок завис, а цены?

Рынок недвижимости Минска в 2026 году оказался в странной ситуации. Спрос снизился, сделок стало заметно меньше, но цены и не думают падать – а в некоторых сегментах даже немного выросли. При этом действительно хорошие варианты найти всё сложнее. Ситуация напоминает игру в гляделки, где покупатель и продавец ждёт, кто моргнёт первым.

По данным Realt.by, за первое полугодие в Минске продали 7855 квартир – спрос по сравнению с ажиотажным третьим кварталом 2025 года просел на 25%. Это один из самых низких показателей последних лет: меньше было только в 2020-м – 6844 сделки. Для сравнения: в первом полугодии 2024 года было 11 576 сделок. Разница говорит сама за себя.

«Что происходит?»

Покупатели стали гораздо въедливее. Они сравнивают не только цену квартиры, но и будущие расходы: ремонт, содержание, состояние дома, инфраструктуру. Импульсивных покупок практически не осталось – теперь каждый всё просчитывает и принимает решение с калькулятором в руках.

Поэтому сегодня лучше всего продаются современные квартиры в домах, построенных примерно в 2010–2025 годах, с хорошей планировкой и расположением.

А вот старый фонд заметно зависает. Хрущёвки, брежневки и ранние панельки продаются гораздо хуже, особенно если к устаревшей планировке прилагается такой же устаревший ремонт.

В итоге возник своеобразный парадокс: квартир на рынке много, но действительно ликвидных среди них – мало.

«Первичка конкурирует со вторичкой»

Ранее логика была проста: хочешь новое – покупай новостройку, хочешь дешевле – смотри вторичку. Теперь покупатель всё чаще считает конечную стоимость, а не только цену в объявлении.

Квартира в новостройке без отделки может выглядеть привлекательной по цене, пока к ней не прибавятся ремонт, мебель и техника. В результате хорошая готовая «вторичка» иногда оказывается выгоднее.

Поэтому спрос всё больше концентрируется на квартирах так называемого формата «заехал и живи», в которые не нужно вкладывать ещё десятки тысяч долларов.

Реальных покупателей при этом становится меньше. Значительная часть сделок сейчас – это не покупка жилья человеком с накопленными деньгами, а обмен одной квартиры на другую с доплатой: человек продаёт имеющееся жильё, добавляет накопления или берёт кредит и покупает более подходящий вариант. «Чистых» покупателей с свободными деньгами на рынке немного.

«Почему цены не падают»

Снижение количества сделок не превращается в падение цен – и на то есть свои причины. Во-первых, качественного нового жилья в Минске не так много. Во-вторых, количество свободных площадок под строительство ограничено. В-третьих, собственники не спешат снижать цены: продавать по заниженной стоимости, когда можно просто подождать.

Получается своеобразный рынок ожидания – все чего-то ждут, но никто не знает, чего именно и как долго.